Zdecydowana większość ogrodów położona jest na nieruchomościach będących własnością Państwa lub gmin. Niestety, wśród polityków nie brakowało takich, którzy w sprzedaży terenów ROD widzieli sposób na łatanie budżetów. Dlatego zasady likwidacji ROD budziły poważne kontrowersje. W relacjach z urzędami działkowcy są niewątpliwie stroną słabszą, a nadmierna liberalizacja zasad likwidacji rodziłaby ryzyko naruszania ich praw. Z drugiej strony dotychczasowe prawo, wg którego PZD mógł „zawetować” likwidację ogrodu, TK uznał za niezgodne z Konstytucją. Stąd konieczność opracowania nowego systemu.
Obecnie ustawa rozróżnia trzy przypadki likwidacji ROD (całkowitej lub częściowej): - na cel publiczny, - podyktowaną zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp), - wynikającą z roszczeń do terenów ROD. W zależności od przesłanek różnie kształtuje tryb likwidacji oraz uprawnienia działkowców.
Likwidacja na cel publiczny
Do likwidacji na cel publiczny stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Ugn) dotyczące wywłaszczania, z uwzględnieniem szczególnych warunków, dotyczących odtworzenia ROD i wypłaty odszkodowań, zapisanych w ustawie o ROD (art. 18). Ma ona zastosowanie do ogrodów, których teren - zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji - przeznaczono pod cel publiczny, np. budowę szkoły, szpitala, czy gazociągu. Postępowanie likwidacyjne ma tu charakter administracyjny.
Organem właściwym do wydania decyzji jest starosta. Specyfiką wywłaszczenia ROD jest to, iż decyzja wywłaszczeniowa - obok standardowych elementów - zawierać ma również dodatkowe postanowienia dotyczące wskazania nieruchomości zamiennej, zakresu obowiązków związanych z odtworzeniem ROD (wartości prac i terminu realizacji) oraz odszkodowań przypadających działkowcom (art. 18 ust. 2). W przypadku likwidacji na cel publiczny możliwe będzie odstępstwo od zasady, iż działkowcy wydają nieruchomość dopiero z chwilą odtworzenia ROD - może być odroczone nawet o rok od dnia likwidacji.
Warto też zauważyć, że w przypadku niektórych celów publicznych obowiązują tzw. specustawy, które regulują pozyskiwanie nieruchomości w sposób szczególny. Dotyczy to m.in. inwestycji drogowych i budowy infrastruktury przeciwpowodziowej. Odmienności te obejmują także likwidacje ROD, ale specustawy również gwarantują działkowcom prawo odszkodowań oraz do odtworzenia ROD.
Likwidacja związana z planami zagospodarowania
Wyrok TK wymógł zwiększenie uprawnień właścicieli terenów ROD w zakresie dysponowania nieruchomością. Powrót do sytuacji, gdzie organizacja działkowców miała swoiste „veto” w sprawie likwidacji ogrodów, nie był już możliwy. Nowa ustawa (art. 19) przeniosła więc ciężar ochrony, z prawa do odmowy likwidacji, na warunki, które muszą być spełnione, aby właściciel mógł skutecznie żądać likwidacji ROD (całego lub jego części).
Pierwszym jest obowiązywanie, dla terenu zajmowanego przez ROD, planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego inny (niż ogród) sposób jego wykorzystania. Jeżeli mpzp będzie zawierał stosowny zapis (nawet budownictwo komercyjne) to właściciel będzie mógł zażądać likwidacji ROD. Należy pamiętać, że zmian mpzp dokonuje rada gminy. Procedura ta jest jawna, podlega kontroli społecznej i każdy może zgłaszać uwagi do proponowanych zapisów. Dlatego warto, aby działkowcy, którzy chcą zachować swój ROD, angażowali się w ten proces i przekonywali radnych do swych racji.
Sama zmiana mpzp nie przesądzi oczywiście o opuszczeniu terenu przez działkowców. Kolejnym warunkiem jest bowiem przeprowadzenie likwidacji z poszanowaniem praw działkowców do odszkodowań oraz uzyskania działki zamiennej, czyli odtworzenia ROD. Służy temu stosowana procedura. Występując z żądaniem likwidacji w oparciu o zapis mpzp, właściciel nieruchomości będzie zobowiązany przedstawić stowarzyszeniu ogrodowemu projekt umowy gwarantującej realizację obowiązków odszkodowawczo-odtworzeniowych. Jeżeli stosowny dokument zyska akceptację stowarzyszenia, umowa zostanie zawarta i likwidacja będzie przeprowadzona zgodnie z jej warunkami. Co istotne ustawa narzuca stowarzyszeniu wymóg uzyskania akceptacji na zawarcie umowy od samych działkowców – zgodę wyrazić musi minimum 2/3 działkowców z terenu objętego likwidacją (art. 19 ust. 4).
Odmowa akceptacji umowy przez stowarzyszenie (również z powodu braku zgody odpowiedniej liczby działkowców) nie oznacza, że likwidacja na pewno nie dojdzie do skutku. W terminie 6 miesięcy od otrzymania odmowy właściciel może bowiem wytoczyć powództwo o uznanie odmowy za bezzasadną. Sąd zbada zgodność umowy z przepisami ustawy (w zakresie odszkodowań itd.). Jeżeli uzna odmowę za bezzasadną, to wyrok zastąpi zgodę stowarzyszenia na likwidację. Będzie ono wówczas zobowiązane do likwidacji zgodnie z warunkami określonymi w badanej przez sąd umowie (art. 19 ust. 5).
Powyższy tryb dotyczy ROD na terenach, do których stowarzyszenie ogrodowe nabyło tytuł prawny nieodpłatnie (zdecydowana większość). W przypadku praw nabywanych odpłatnie, będą one chronione na zasadach ogólnych, tj. likwidacja będzie dopuszczalna wyłącznie na cel publiczny w drodze wywłaszczenia (art. 19 ust. 1).
Likwidacja z powodu roszczenia do terenu ROD
TK zanegował zapis wyłączający likwidację ROD w celu zaspokajania roszczeń byłych właścicieli do terenu ogrodu. Jednak bez specjalnych regulacji istniało ryzyko powrotu do wcześniejszych praktyk, kiedy to urzędnicy, uwzględniając roszczenia osób trzecich do terenu ROD, całkowicie pomijali kwestię ochrony praw działkowców, którzy przed laty, w oparciu o decyzję organów publicznych, zagospodarowywali teren i inwestowali na nim swój majątek.
Z tego względu ustawa o ROD wprowadziła szczególny tryb likwidacji ROD z powodu roszczeń osób trzecich (art. 25). Mianowicie, uwzględnienie roszczeń, w przypadku gdy ROD legalnie funkcjonował na nieruchomości wykazywanej jako własność Państwa lub gminy, rodzić będzie po stronie właściciela obowiązek wydania decyzji ustalającej odszkodowanie na rzecz działkowców i stowarzyszenia ogrodowego za majątek zainwestowany na „roszczeniowym” terenie (art. 25 ust 2-3).
Z uwagi na szczególne okoliczności likwidacji, będzie ona jednak dopuszczalna bez obowiązku zapewnienia terenu zamiennego i odtworzenia ROD. Ustalenie odszkodowań ma następować w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej w postępowaniu wszczynanym na wniosek zainteresowanych. Pewną odrębność przewidziano w przypadku roszczenia związanego z procedurą zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (ze względu na jej wykorzystanie niezgodnie z celem wywłaszczeniem - art. 26). Przy takiej likwidacji, w decyzji - obok ustalenia odszkodowań dla działkowców - ustawa nakłada na dotychczasowego właściciela terenu (Państwo lub gminę) obowiązek określenia odtworzenia ROD.
BP
|
